L’immobilier portugais surtaxé depuis janvier 2017 ?

On se souvient de la passe d’arme qui se déroula dès l’automne 2016, lorsque le gouvernement parla de créer un ISF sur le patrimoine immobilier supérieur à 600.000€. De l’opposition à l’ensemble des professionnels, ce ne fut qu’un seul cri unanime pour mettre en garde contre une telle mesure. Selon cette voix, quel meilleur moyen, en effet, de se tirer une balle dans le pied, qu’une nouvelle taxe venant alourdir un panel fiscal déjà large, et ce dans un secteur en pleine croissance ?

Quel contexte pour ce nouvel impôt ?

D’abord, rappelons que l’objectif de cet impôt était de revaloriser les minimas vieillesse et de pérenniser le système de sécurité sociale en augmentant sa base de ressource. Le but est donc plutôt vertueux et la recette attendue était tout de même de 160 millions d’euro, ce qui n’est pas rien pour un pays de 10.216.000 habitants, et dont le flux migratoire reste négatif, il faut le rappeler.
Depuis que le Portugal a favorisé l’investissement étranger, il est vrai que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans les principaux bassins urbains et en Algarve, la croissance du secteur restant beaucoup plus mesurée, ailleurs. Ainsi, Les acheteurs sont d’abord Français (27%), dont de nombreux retraités attirés par des exonérations fiscales, suivis des Anglais (18%) et des Chinois (13%). Ce serait donc plus de 10.684 candidats au statut Résident Non-Habituel (« RNH ») qui auraient franchi allègrement la frontière depuis 2013 et ils seraient autour de 15.000 en 2018.

Quels étaient les écueils à éviter ?

Il est donc parfaitement clair que ce sont les étrangers qui achètent en premier lieu et qui ont revitalisé un secteur qui patinait largement avant. Les avantages liés au statut du RNH ou les Visas Gold pour les non-européens, ont de ce point de vue là, très bien touché leur cible !

On notera que dans sa version définitive, tout comme dans le projet initial, ce nouvel impôt ne remet finalement pas fondamentalement en cause les directives de 2013. C’était d’autant plus important que  le gouvernement a parallèlement décidé d’augmenter le niveau d’imposition des locations touristiques, qui bénéficiaient jusqu’ici de taux inférieurs à ceux de la location de longue durée. Le taux d’imposition sera finalement passé de 15 à 50% (dans certains cas seulement), certes par l’intermédiaire d’un premier palier de 35% qu’il est, là encore, possible de conserver.

C’est l’analyse que nous avions faite alors et nous avions relayé ce langage de raison rassurant auprès de nos investisseurs… bien nous en a pris et à eux aussi de nous écouter !

Pour quels résultats, en définitive ?

Le Portugal est un pays accueillant et hospitalier mais sa population doit également profiter de cette relance !

Que l’on soit Français ou Européen côté « RNH », ou Chinois (à 74% tout de même !!!), Brésilien ou Russe côté « Visas Gold », nous ne sommes pas des colons qui venons prendre sans rien donner et je trouve personnellement normal que le gouvernement du Portugal « corrige ou rectifie », les effets pervers que ses décisions, judicieuses a priori, ne pouvaient finalement pas manquer de produire !

Au Portugal il n’y pas d’Impôt sur la fortune (ISF), toujours pas de taxation sur les successions mais le budget de l’Etat pour 2017 a bien confirmé l’entrée en vigueur à partir du 1er janvier, d’un impôt sur le patrimoine immobilier : l’AIMI, taxe additionnelle à l’IMI.

Cet impôt vient remplacer l’impôt de timbre (imposto de selo) sur les biens immobiliers à usage d’habitation et sur les terrains constructibles d’une valeur patrimoniale (Valor Patrimonial Tributário » (VPT)) supérieur à 1 million d’euros. Le nombre de personnes taxables sera plus important.

Pour les personnes physiques, la taxe se calculera sur la valeur patrimoniale (Valor Patrimonial Tributário » (VPT)) comme suit :

  • 0,7% entre 600 000 (1,2 millions pour les couples) et 1 million d’euros ;
  • 1% au delà de 1 million d’€ (2 millions pour les couples).

On notera que cette VPT, correspond à une évaluation faites par le Fisc Portugais, qui est en général, inférieure à la valeur d’achat.

Le calcul de la première AIMI a été réalisée en juin 2017 en prenant en compte la VPT en date du 01/01/2017. Cet impôt devait être payé au plus tard fin septembre de chaque année. Le calcul est basé sur l’addition de toutes les valeurs patrimoniales.

Sous certaines conditions, l’AIMI peut être passée en charge déductible de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés et des exonérations sont possibles.

Pour ceux qui souhaitent optimiser le paiement de cet impôt, L’ALP (Associação Lisbonense de Proprietários), un farouche opposant à cette nouvelle taxe, a mis en place un service de conseil fiscal concernant ce nouvel impôt qui vous permettra peut-être des économies… !?

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